La Ley de Modernización Laboral, firmada el 11 de diciembre de 2025 por el presidente Javier Milei y con 71 páginas y 191 artículos, tiene en su artículo 188 dos reformas impositivas que podrían impactar directamente en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. Aunque el proyecto se centra principalmente en cambios laborales y sindicales, incluye medidas que afectan al mercado de compraventa y alquiler de viviendas.
Exención del impuesto a las Ganancias
Una de las reformas propone eximir del Impuesto a las Ganancias tanto a los propietarios que alquilan inmuebles con destino de vivienda como a las personas humanas que venden una propiedad, independientemente de la fecha en que la adquirieron.
Hasta ahora, el sistema vigente para las propiedades había estado compuesto por dos regímenes:
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), aplicable antes de julio de 2024 y con una tasa del 1,5% sobre el valor de la escritura.
El Impuesto Cedular, vigente actualmente para propiedades adquiridas después de 2018, que grava con un 15% la ganancia obtenida en la venta del inmueble.
La reforma busca eliminar la carga del impuesto cedular para estos casos, lo que significa que si se aprueba la ley, la venta y el alquiler de viviendas quedarían exentos del impuesto a las Ganancias, lo que podría repercutir en la rentabilidad de las operaciones inmobiliarias.
Contexto y aplicación de las reformas
Las medidas tendrían aplicación desde el 1 de enero de 2026, aunque la iniciativa legislativa no elimina definitivamente el impuesto: simplemente lo exime, lo que permite que un gobierno futuro pueda revertir esta exención.
Aunque el proyecto ya obtuvo dictamen de mayoría en la Comisión de Trabajo del Senado, su tratamiento en el pleno se postergó hasta el 10 de febrero debido a negociaciones con aliados de distintos espacios políticos. El dictamen delega en el Ministerio de Economía la definición de la vigencia efectiva de algunos de los cambios tributarios propuestos.
Impacto esperado en rentabilidad
Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal, la exención del impuesto para quienes alquilan propiedades podría mejorar sustancialmente la rentabilidad neta de este tipo de inversiones:
Para una persona que tributa una alícuota del 35%, la rentabilidad podría aumentar hasta un 60%.
Para quien tributa una alícuota del 13%, el incremento estimado es del 17%.
Estos porcentajes se explican porque el impuesto cedular tiene una escala progresiva (desde 5% hasta 35%) aplicada sobre la ganancia neta de la operación.
Un especialista citado en el artículo señala que, de aprobarse la exención, las inversiones inmobiliarias podrían equipararse fiscalmente con instrumentos financieros como títulos públicos sin impuestos sobre los rendimientos, lo que representaría un incentivo para los inversores.
Riesgos e incertidumbres
A pesar del potencial beneficio fiscal, la demora en la aprobación de la norma y la incertidumbre sobre su implementación práctica podrían generar efectos adversos en las decisiones de inversión en el corto plazo. Algunos inversores podrían esperar a que la ley entre en vigencia para tomar decisiones, lo que podría frenar operaciones de compra-venta mientras se define el escenario tributario.
Fuente: La Nación – Cambios en Ganancias: cuánto podría mejorar la renta que deja la compra de un departamento para alquilar (20 de enero de 2026).
Autor: Manuela Viñales
